El auge del distrito de Chamartín: Madrid Nuevo Norte, centro financiero y gran foco para el "retail"

El distrito de Chamartín está viviendo una profunda transformación impulsado por grandes proyectos como Madrid Nuevo Norte, el principal desarrollo urbanístico de la ciudad de Madrid que albergará previsiblemente en los próximos años más de 2,3 millones de m2 edificables, con un 73% del espacio destinado a usos públicos y 400.000 m2 de zonas verdes.

Así se desprende del informe Corazones de Barrio, enmarcado en la iniciativa Living Loving Madrid de CBRE, que destaca la gran diferenciación de usos del distrito de Chamartín: desde oficinas en el Paseo de la Castellana hasta un carácter más residencial en la zona este del barrio.

De acuerdo con el informe de CBRE, los desarrollos de las zonas de Estación de Chamartín y Centro de Negocios Chamartín, que concentran más de un millón de m2 de oficinas, prolongarán el eje económico constituido por el Paseo de la Castellana. Además, se desarrollarán 2.600 viviendas nuevas y más de 50.000 m2 destinados al retail.

“Madrid Nuevo Norte supondrá un impulso para la actividad económica del barrio, además de la aparición de nuevas zonas verdes y espacios destinados al disfrute de sus habitantes, transformando y revitalizando la totalidad del distrito. Todo ello, junto con la renovación del Estadio Santiago Bernabéu y el desarrollo de la nueva estación de Chamartín, contribuirá a que el distrito de Chamartín sea una de las zonas más dinámicas de la ciudad de Madrid”, afirma Paloma Relinque, directora de la oficina de CBRE en Madrid.

Chamartín destaca por ser uno de los distritos con nivel socioeconómico más alto del municipio. La zona tiene la renta media más alta, superando los 26.267 euros, frente a los menos de 16.000 euros del municipio, y alberga alguno de los enclaves más exclusivos de Madrid como la urbanización de El Viso. En paralelo, destaca la tasa de población con estudios universitarios (48%), mientras que la media del distrito es del 37%. En cuanto a la composición de los hogares, el 40% son unipersonales con un tamaño medio del hogar de 2,25 personas.

Incremento de promociones de obra nueva

El distrito de Chamartín presenta uno de los precios medios de compra de vivienda más altos del municipio de Madrid, superando los 4.700 euros/m2 a cierre de 2020. Por su parte, los precios de alquiler rozan los 15,8 euros/m2 mes. A pesar del descenso generalizado en los precios de los alquileres con motivo de la crisis sanitaria, el distrito de Chamartín ha registrado la menor caída, en torno a un 7%, frente al descenso del 9%-12% en el resto de distritos del interior de la corona.

Según CBRE, la distribución de precios del distrito se ve muy influenciada por la aparición de promociones de obra nueva. En verano de 2020, se encontraban activos en el distrito un total de 27 proyectos con 28 grúas, lo que supone el doble de las existentes en 2019. Más del 50% de estos proyectos corresponden a uso residencial y se concentran en los barrios de Ciudad Jardín, Prosperidad e Hispanoamérica. Destaca además el predominio de la obra nueva frente a la rehabilitación, lo que contrasta con el resto de distritos del interior de la M30.

En el año 2020, las calles con el precio más elevado, por encima de los 11.000 €/m2, fueron Turia y Urola, ambas situadas en el barrio de El Viso. Por su parte, la calle Jerez, en Nueva España, rozó los 10.000 euros/m2. Por el contrario, las calles más asequibles del distrito fueron Puenteareas, Luis de Salazar y Ros de Olano. Desde el año 2015, las calles que más han aumentado su precio son Pérez Herrera, Vinaroz y Estéban Terradas.

Centro financiero de la ciudad

El distrito de Chamartín alberga el centro financiero de la ciudad, con el tramo norte de la Castellana y el complejo de las Cuatro Torres. Según el Catastro, el distrito tiene un total de 2.050.961 m2 de oficinas, convirtiéndose así en el segundo con más superficie destinada a este uso del municipio. “El desarrollo del proyecto Distrito Castellana Norte reforzará aún más su posición estratégica, con la incorporación de más de un millón de metros cuadrados de oficinas”, comenta Paloma Relinque.

De acuerdo con los análisis de CBRE, existen un total de 166 edificios dedicados en exclusiva a este uso, con un stock de más de 1.067.168 m2. La ocupación actual de estos edificios roza el 88%. Destaca el barrio de Nueva España, donde la ocupación es del 82% debido a la existencia de dos edificios completos actualmente en rehabilitación: Fray Bernardino Sahagún 24 y Juan Hurtado de Mendoza 24.

La renta media del distrito de sitúa en torno a los 21 euros/m2 mes, llegando a superarse los 35€/m2 en el barrio de El Viso. Entre los principales ocupantes del distrito se encuentra el Ministerio de Hacienda, además de grandes empresas como NTT Disruption, Hines, Phillip Morris, A&G, Uría Menéndez Abogados, entre otros.

En paralelo, Relinque destaca la oportunidad de crecimiento en la zona del coliving. “Aunque actualmente no existe ningún coliving en funcionamiento en Chamartín, la presencia del distrito financiero, foco de atracción para jóvenes profesionales, y de algunas de las mejores universidades de la ciudad suponen un gran atractivo para operadores e inversores. Esto hace prever un crecimiento de este tipo de activos en la zona durante los próximos años”.

Focos de intensa actividad para los retailers

Pese a no ser una de las zonas tradicionales de High Street, dentro del distrito existen varios focos de intensa actividad para los retailers, como el Paseo de la Habana, especialmente en el tramo desde Paseo de la Castellana hasta Concha Espina. Aparte de algunos "retailers" de moda, destacan los locales de restauración en las proximidades del Estadio Santiago Bernabéu, según el informe de CBRE.

“Aquí se observa ya una renovación de la oferta, con la transformación de cafeterías de carácter más tradicional en grupos de restauración más organizados, como por ejemplo el grupo Lalalá. Destaca también la zona de Prosperidad, hasta ahora un barrio de comercio muy local y familiar que está comenzando un proceso de transformación y consolidación con la apertura de una variedad de galerías de arte y una nueva oferta de restaurantes representativos”, explica Relinque.

Renovación del sector hotelero

“La demanda hotelera en el distrito de Chamartín, por su proximidad a la zona CBD, ha dependido en buena medida del turismo de negocios, el más impactado por el COVID-19. En este sentido, su actual planta hotelera está aprovechando para renovar sus instalaciones de cara a la recuperación del segmento MICE en los próximos dos años. Además, el proyecto Castellana Norte se espera que genere una diversificación de la demanda muy positiva, pasando a ganar más peso el turista de ocio y así reducir la dependencia del cliente corporate”, manifiesta la directora de la oficina de CBRE Madrid.

Equipo redacción BLOG

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